在上次的【评估师答疑Q&A】中，咱们德誉的评估师——李鹏涛向我们分享了他在评估工作中的许多项目经历和经验。（【评估师答疑Q&A】这个项目为什么被评估师称为是最“难”的项目？以及如何避免风险呢？（第9期|上））
那么作为评估师，他更哪些擅长评估项目呢？这些评估项目有哪些价值特点呢？以及成为评估师之后，有哪些转变，又是如何看待评估工作的呢？
跟随这次采访，一起了解更多评估干货吧。
李鹏涛
资深资产评估师
擅长：征收拆迁（个人/企业）、企业环保关停、涉诉涉案等项目中涉及的固定资产评估、无形资产评估、商品房评估、自建房评估、损失赔偿评估、机器设备评估等。
Q:您目前擅长哪些类型的评估项目？
总体来说，各种类型的项目都在接触，因为资产本身就是包罗万象的，包括了有形/无形资产，或者再细分下去等等，可能一个项目中这些都是会接触到的。
综合去看的话，我目前经手的项目中，涉及最多的是商品房、自建房（宅基地上建造）、养殖场/工厂这三大类相关的评估。
由于这三类项目接触的多，因此也可以说这些评估项目我是比较擅长的。
Q:这些项目在进行价值评估时，都有哪些价值特点呢？
拿目前咨询比较多的商品房和自建房咱们对比着去分析一下。
就我们接触的自建房项目来说，很多客户都希望能对标商品房价格去进行评估。但是自建房和商品房之间的差别还是很大的，相对来说，商品房的价值会高一点，其中最大的影响因素就是土地性质。
▼商品房价值特点：
一般情况下，商品房都是建设在国有出让地上的，而国有土地出让金是非常高昂的。
开发商开发土地之前先要取得某块土地的使用权，然后在土地上去开发盖房子，这些土地一般都是国有出让用地。
咱们都听说过土拍吧，在房地产高光的那些年，土拍“地王”常常见诸各种新闻报道。从这些新闻中，咱们也知道土拍的价格是相当高昂的，而这些土拍“地王”就更是天价了。
依据我国相关法律的规定，通过拍卖的方式出让国有土地权时，拍卖价是包括土地出让金的，土地出让金就是土地拍卖的价格。
所以商品房之所以价格相对高昂，更多是因为土地使用权获得的成本相对较高。咱们平时经常讨论的，比如北京二环房价多少，其实说的基本都是商品房的均价。
自建房价值特点：
咱们再说回自建房的价值评估。不同于商品房，咱们自建房很多都是在集体土地上，因此在这类土地上盖房子是不需要缴纳土地出让金的。
因此，不考虑特殊因素的话，它真正的价值其实是建造成本，也就是咱们说的一砖一瓦，水泥沙子，包括装饰装修等等这些。
所以，由于土地性质的不同，商品房和自建房两者的价值差异就会非常大了。因此，很多客户拿自建房去和商品房比较，这是不合适的，评估师也不会去这样做，这也就需要咱们评估师去耐心的和客户沟通解释。
Q:养殖场/工厂的评估项目有哪些价值特点呢？
我们接触最多的其实就是养殖场、工厂这一类的评估项目。
像我们最近接到的项目里，养殖场的就包含了：肉牛养殖场、奶牛养殖场，养猪场、养鸡场等。此外，工厂项目中还包括有一些砖厂、水泥厂、机械厂等。
那么这些工厂的评估项目有什么特点呢？
由于都是涉及到了征收拆迁，因此这些项目中的一个特点就是涉及到了停产停业损失的评估。
我们接触过一些企业主专门找过来的，也有律师推荐过来的。主要还是因为当地的一些评估所可能不经常接触这一类的征收拆迁类评估，所以对其涉及的停产停业损失评估了解的不多，经验上也不足。
为什么这些项目会有停产停业损失评估呢？咱们想一下，工厂动迁之后，工厂能不能很快恢复正常生产呢？
大概率是不能的，因为这其中涉及到厂房的建造、设备的搬迁/调试、原料的采购，以及周围的环境的变化后还要进行环评，等等。
这些都会对恢复生产造成影响，因此恢复正常生产经营的时间是漫长的，一般最短的也得6个月，长一点可能得三年。
比如涉及到生物性资产评估的养猪场，从猪苗的培育、繁殖、再到恢复生产达到规模量，这个过程不是一蹴而就的。
所以此类养殖场评估也会涉及到停产停业损失评估。
Q:进入评估行业，成为评估师之后，有哪些转变？
围绕“价值”这个词去说，我认为是对价值的理解更全面和深入了。
咱们在服务企业的过程中，肯定会了解这个企业产品的生产流程、成本构成及成本控制、盈利模式、销售渠道等，甚至更深的可能行业的上下游产业链等都会有更多维的了解。
比如养殖场吧，它用的饲料配方不一样，它的出栏时间很可能不一样，不同的出栏时间段的市场价值是不同的，这是其中一个影响因素。但是，如果不做这一类的项目，肯定也是很难了解的。
此外，其实这个市场行情的波动影响因素很多，我们可能做了一个案例之后，会更了解这个企业，但是很难说做了一个案例，就能完全摸透一个行业，或者说再做下一个项目案例的时候就去完全复制。
因为每个企业都有其自身的特点和一些特殊状况，因此，我们在做这些案例的过程中，也在不断更新自己在同类项目的知识树或者说知识库。
总的来说，评估师在做同一行业的项目时，也不是说一直在复制，而是一直在更新。随着同行业的项目做的越来越多，知识积累越来越多，我们才能够说可以大致摸透这个行业了。
那么目前我做养殖场这一类的评估多了以后，虽然不敢说完全了解这个行业，但是对于其市场以及价格的各种变化，我是比较敏感的，也有一些比较准确的判断。
比如我现在去市场上买肉，我能判断出它的成本价大概在多少，盈利多少等等。
这是我觉得做了评估师之后的一个变化吧，比较关心市场上的各种相关信息。
Q:你觉得评估师和会计的工作思维有哪些差异？
两种工作差异还是很大的。否则一般企业都有会计，都有资产负债表，是不是评估工作就可以让会计来做呢？还真不是这样的！
首先，各自依据的法律就是不同的，体系也是不同的，可以说“种子”就是不一样的。
其次，从我个人的理解来看，我们评估对价值的理解可能更灵活一点，评估的是一个公允价值。
拿咱们常见的机器设备评估来举一个例子。
征收拆迁中，某些工厂涉及到机器设备的搬迁，假如是一个不可移动的机器设备，那么随着搬迁的发生，这个设备可能就直接报废了。那么假如在相关的损失评估中，如何去算这个设备的价值呢？
假设购进新设备时是2万元买进来的，设备的折旧摊销年限是10年，现在已经使用了5年。现在的价值会是多少呢？
一般按照会计的思维，由于每年都会有折旧，那么它现在的净值就是原值减折旧，可能这个净值会是1万，价值一定是减的。
但是在我们评估看来，这可能也是对的，也有可能是不对的，为什么？因为这个设备价值随着市场行情可能会涨价或者降价。
如果现在这个时间节点去买一个同款的全新的设备是3万，由于设备已经使用5年，减去50%的使用寿命，它现在的价值就可能是1.5万。
如果现在全新的设备涨到6万，那么现在它的价值就是3万。
因此评估值是既可能是减的，也可能是增的。
所以，评估要考虑市场变化，评估的是变现的价值，我们也认为这是更加公允的。
如果我们用会计思维去计算（原值减去折旧得到的净值），可能现在去市场上就买不到同样的这个设备了，这样显然就是不合理的了。
此外，像厂房成本、一些低值易耗品等，都可能会存在这些情况。
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