2007年枣庄市某区A村村民委员会(原小町自然村，该村名为化名)经B乡政府批准，以招商引资政策邀请被征收人投资企业，双方签订《土地租赁合同书》，约定被征收人承租位于枣曹公路南侧、原枣庄市小町自然村（化名）村东5亩的建设用地。被征收人在承租土地上建设L加油站。
2009年7月，经枣庄市该区B乡招商分局负责人李某引荐，B乡政府申报，L加油站作为该区招商引资项目正式立项，拟投资2000万元，主要经营汽油、机油、柴油、润滑油销售等业务。
2010年10月11日，枣庄市L加油站领取营业执照，多年来一直合法经营，依法纳税，在枣庄市加油站行业占据了重要地位，解决了大量就业，为当地成品油销售做出了突出贡献。
随后该加油站承租的集体建设用地转为国有建设用地，并由当地某行政机关作出相关文件，函告即将转让给该加油站。
但是其后的几年内，由于规划部门原因，转让并未完成。
那么这个具体情况又是怎样的呢？
2011年——接到相关行政批复与函告
L加油站所在土地原为当地A村集体所有，2011年，枣庄该区国土资源局通过批次建设用地程序向山东省政府申请将该幅土地征收并拟出让给L加油站。
山东省政府于2011年9月19日作出鲁政土字[2011]****号《关于枣庄市**区2011年度第二批城市建设用地的批复》，同意征收包含上述土地在内的集体建设用地，其中地块10(A村集体所有2505平方米工矿建设用地)用于L加油站建设用途。
接到山东省政府批复后，L加油站作为用地单位，先后缴纳社保安置资金56362.5元、征地管理费5185元用于补偿安置A村村民。
该幅土地征收为国有建设用地后，某国土资源局于2011年11月16日作出枣国土储函字[2011]***号，函告即将通过招拍挂程序出让该幅土地给L加油站。
2016年——面临拆迁
函告之后的几年，因规划部门原因，土地出让并未完成。
直至2016年，政府拟收回L加油站使用的国有建设用地用于医院项目，被征收人面临拆迁。
因此，L加油站也面临两大问题。
两大问题：
第一，枣庄市国土资源局**分局、枣庄市**区**镇行政执法监察中队先后于2016年2月、3月作出责令改正的通知书，认定被征收人违法占用土地、未经审批建设加油站。
第二，本次拆迁，被征收人能否以国有商业用地使用权要求安置补偿以及计算补偿标准。
1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条之规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”
因被征收人原承租土地已于2011年被征收成为国有土地，故本次拆迁应当适用国有土地上房屋征收标准，L加油站有权选择土地和房屋安置或者货币补偿。
2.根据被征收人土地的历史原因和基于信赖利益应当享有的国有商业用地使用权，以及近期被该镇政府执法大队围住加油站导致停产停业的情况，L加油站在拟征收地块上已经不具备继续经营的可能。
但是L加油站已经在成品油销售领域经营多年，信誉效益良好。如果政府考虑在L加油站备选的区域进行安置，L加油站将可以有效整合资源，在原有的供货、市场资源基础上，继续经营企业。
无论是从企业自身的损失来说，还是对于当地经济发展的意义，以及本次征收拆迁补偿的成本而言，都是一个更为适宜的选项。
另外，依照前述分析，L加油站应当获得国有商业用地以补偿当年土地出让未完成的信赖利益损失。而土地安置，也符合被征收人生产经营需求。
鉴于政府目前的态度，L加油站在要求土地安置时，建议从大局出发，充分认识到本次拆迁补偿问题的特殊性、历史复杂性，与该区政府达成充分谅解，可以放弃对某些预期可得利益的诉求，如只要求政府提供与现有土地同等条件的挂牌商业建设用地，L加油站可以配合完成后续土地摘牌、缴纳土地出让金等工作。
这样，既保证L加油站能够获得合法的经营用土地，又不会给政府财政造成较大压力。当然，这并不是说，L加油站可以接受政府任何安排。
土地指标是L加油站重新选址经营最大的问题与成本所在，特别是在目前保护环境成为政策方向，新建建设用地被严格控制的大背景下。
对于政府主张的L加油站自行选址、自行完善土地、规划审批手续的所谓“安置方案”，我们认为存在较大风险，特此提示被征收人。
依照目前企业经营用地的报批难度以及L加油站2011年土地手续至今未完成的情况，结合我们多年来企业拆迁评估中的经验，我们认为，即使政府承诺被征收人重新选址承租土地后协调办理土地、规划审批手续，以目前的法律和政策环境，几乎不可能取得土地和房屋证照。
由此可知，L加油站应当要求政府提供土地安置，并且通过一系列维权途径促成这一补偿方式，如此才能保证L加油站在未来的企业经营中免受政府及其各部门“以拆违促拆迁”的侵害。
3.如果政府坚持不提供安置，那么依照法律规定，L加油站应当获得房屋补偿、设备、搬迁补偿、停产停业损失补偿等，补偿标准参照市场价值，以能弥补实际损失为宜。
(1)本次拆迁项目应当适用2015年3月1日起实施的《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》(山东省人民代表大会常务委员会公告第67号)，2011年2月起实施的《枣庄市人民政府关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见》(枣政发[2011]2号)，同时参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》。
根据上述法律法规办法之规定，征收方对被征收人L加油站给予的补偿包括：
.被征收房屋价值的补偿；
.装修及附属设施价值的补偿；
.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；
.本次拆迁项目对被征收人给予补助和奖励。
(2)对征收房屋价值的补偿，应当考虑被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等因素，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的90%，具体待L加油站提供相关资料后估价确定。
(3)被征收房屋的价值，除考虑房屋本身的价值外，室内装饰装修以及附属设施价值补偿也应当包括在内。土地使用权的完整与否，建筑占地面积以及房屋所处的区位因素、房屋的装修程度、附属设施配套是否完善都直接影响着房屋的市场价值。
装饰装修是附和在房屋上的添附物，已经成为房屋不可分割的一部分，使房屋当然升值。另一种附属设施则是对室内、室外环境的优化，提升美感、舒适度、方便度，使房屋除了具备基础的实用功能外，还具有额外的价值，以促成一个区域内的生产、生活价值得到更为便利的实现。
附属设施按照以下公式计算补偿：
附属设施补偿金额=∑附属设施各项目重置单价x工程量x成新率
装修按照以下公式计算补偿：
装修补偿金额=∑装修各项目重置单价x工程量x(1+综合修正系数)x成新率+其他项目费用
鉴于L加油站尚未就装修、附属设施各项目提交明细表，可由L加油站与征收方协商确定补偿；协商不成的，通过评估确定。
(4)关于搬迁费、临时安置费用。依照《枣庄市人民政府关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见》相关规定，征收方应当对被征收人支付一次性搬迁补偿费，L加油站为非住宅房屋，标准为每平方米10元。非住宅房屋的搬迁补偿费包括设备、用具等的拆除、运输、安装以及其它费用。
被征收人选择土地安置、房屋产权调换，在补偿协议规定的过渡期限内，被征收人自行安排经营场所的，征收方应当支付临时安置补偿费，其中被征收人属非住宅房屋，标准为每月每平方米15元。补偿协议规定的过渡期限因征收方责任造成延长的，从逾期之日起每月加倍付给被征收人临时安置补偿费。
(5)L加油站为支持政府用地，在没有收到正式的征收公告前已停产数月，L加油站的可得利益损失远远超过通常停产停业损失补偿标准，基于《合同法》的公平原则，应当对停产停业损失以产值和利润为补偿标准进行合理补偿。
(6)本次拆迁项目对L加油站给予的补助和奖励。依照《枣庄市人民政府关于进一步规范国有土地上房屋征收与补偿工作的意见》相关规定，枣庄市的拆迁补助标准为非住宅房屋每平方米5元，奖励标准为非住宅房屋为每平方米15元，本次拆迁项目有特别奖励政策的，另行计算。
(7)停产停业损失中，特许经营权等无形资产的专项补偿。加油站是一种特殊的商业物业，对加油站进行征收时，涉及的特许经营权等无形资产必须补偿。因为在加油站的整体价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，加油站离开了特许经营权就不成为“加油站”。
一般的营业用房拆迁之后其营业手续可转移继续使用，补偿标准一般不存在争议，而加油站是特许经营企业，其特许经营权的获得与土地和房屋的具体位置有着直接联系且绑定的关系，拆迁后营业手续能够转移到其他土地继续使用的可能性非常小，如果不在停产停业损失中给予一次性补偿，将违背《国有土地上房屋征收与补偿条例》征收补偿标准“不低于公开市场价值标准”的精神。
对于特许经营权的评估标准确定。由于加油站的经营收益受其地理位置的影响很大，可比性很差，因此加油站特许经营权的估价不宜采用市场法。
成本法需要根据具体情况选用适当评估方法得出各项资产的价值，由于特许经营权是一种无形资产，采用成本法确定其取得价值是不适宜的；另一方面政府部门作为特许权人不允许L加油站私自转让特许经营权，我们无法从市场上获得加油站特许经营权交易的案例，故也无法采用市场法。
依照中国资产评估协会发布的《资产评估准则—无形资产》第24条之规定∶“执行无形资产评估业务，应当分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估方法。”综合上述分析，我们认为宜采用收益法对加油站特许经营权专项补偿进行估价。
收益法的基本公式为∶
p=
其中，P为土地总价格；a为加油站年房地客观总收益；a1为加油站房地出租年总费用；a2为加油站建筑物、构筑物的纯收益，建筑物及构筑物主要包括加油站房屋、雨篷等；r为加油站土地还原率；n为加油站土地收益年期。
加油站年房地客观总收益 a =销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-经营利润-应交税费
加油站房地出租年总费用 a1=建(构)筑物维修费+建(构)筑物管理费+建(构)筑物折旧费+建(构)筑物保险费+税费
公式中的各项参数通过以下方式确定∶
(1)确定加油站剩余经营年限。加油站剩余经营年限，一般是加油站《成品油零售经营许可证》所载终止年限与估价时点的时间差。这里考虑到房屋拆迁的特殊性，应考虑房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考虑续期因素，按房屋建筑物、土地使用权、特许经营权剩余使用年限孰短原则计算剩余经营年限。
(2)预测各年净利润：
首先，应当从L加油站获取过去(至少3年)的历史收益资料及未来收益的预测资料(5年，如果经营期短于5年，就是经营期内)。
其次，分析L加油站经营状况、历史业绩、发展前景和加油站行业相关经济要素及发展前景，收集L加油站所涉及交易、收人、支出等业务合法性和未来预测可靠性的证据，充分考虑未来各种可能性发生的概率及其影响。
最后，对L加油站收益预测进行分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。
根据以上公式，测算出包含特许经营权的土地总价格P之后，结合L加油站土地面积，就可得到包含特许经营权的土地和房屋补偿价值，将此价值与通过成本法等计算出的单纯的L加油站土地和房屋价值相比较，二者的差额即为L加油站特许经营权的价值，征收补偿不应低于该数据。
由于通过收益法测算特许经营权补偿金额较为复杂，我们在实践中也遇到部分省份以一定期限停产停业损失作为特许经营权的一次性征收补偿。如《深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法》规定：“拆迁矿场、采石场、加油站、码头等特许经营项目的房屋及构筑物、其他附着物等引起停产、停业的，停产停业补偿费以经营期内税后平均利润或者行业平均税后利润为标准，许可证剩余期限超过36个月的按36个月计算，不足36个月的按实际月数计算。”L加油站可在收益法和在合理期限内计算停产停业损失中择有利者与政府进行协商，双方协商确定特许经营权等无形损失的补偿。
关于在征收拆迁过程中，被征收的加油站企业，其地面附属物较少，但附加价值却较高，且拥有特许经营权等无形资产，其专项补偿价值应如何计算的问题。
涉案企业是加油站企业，在被征收拆迁过程中体现出了其独有的特殊之处。加油站作为一种特殊的商业物业，对其进行征收时，涉及的特许经营权等无形资产应当进行补偿，因为在加油站的整体价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，加油站离开了特许经营权就不能成为“加油站”。
一般的营业用房拆迁之后其营业手续可转移继续使用，补偿标准一般不存在争议，而加油站是特许经营企业，其特许经营权的获得与土地和房屋的具体位置有着直接联系和绑定关系，拆迁后营业手续能够转移到其他土地继续使用的可能性非常小，因此应当在停产停业损失中对其特许经营权价值给予一次性补偿。
另外，对于特许经营权的评估标准如何确定的问题。由于加油站的经营收益受其地理位置的影响很大，可比性很差，因此加油站特许经营权的估价不宜采用市场法﹔另一方面政府部门作为特许权人不允许加油站私自转让特许经营权，我们无法从市场上获得加油站特许经营权交易的案例，故也无法采用市场法。而成本法需要根据具体情况选用适当评估方法得出各项资产的价值，由于特许经营权是一种无形资产，采用成本法确定其取得价值也是不适宜的。
依照中国资产评估协会发布的《资产评估准则一无形资产》第24条之规定∶“执行无形资产评估业务，应当……分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估方法。”综合上述分析，我们认为采用收益法对加油站特许经营权的专项补偿进行估价是符合实际情况的合理办法。
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