许多企业主有时不可避免的会遇到征收搬迁和拆迁事件，而如果在这一过程中遇到强拆，对企业主来说无论是物质还是精神都面临着巨大压力。此外，在遇到强拆之后，还面临着如何争取损失补偿和赔偿的问题。
这时候往往也面临着法律诉讼，但是即使是到了法院，申请补偿和赔偿也需要有确切依据。这时最大的问题来了，强拆之后现场资产已经灭失，我们如何证明自己的损失呢？
这里也提醒大家，资产评估在征收拆迁/搬迁过程中往往是一个必要的法定程序，同时也是一个证据保存与价值鉴定的过程，而评估机构独立、科学、客观公正的第三方立场，也使得评估报告更加具有证据优势。
即便最终法院的判决与评估值可能会有出入，但是我们最起码可以提供一份损失证明，来证明自己的损失价值，从而弥补自己损失。
今天我们就从海南的这个行政赔偿案例中去分析评估报告在其中所起到的作用。
2012年1月海南三亚某区的老罗，与人合作成立了一个养猪合作社。谁成想，刚过3年，2015年8月，这个养猪合作社突然就被该地某区城管部门给强拆了，这不仅给老罗造成了巨大的经济损失，还给老罗造成了较大的生活压力和心理压力。
为了讨个说法，老罗将该区执法部门告上了法院，让人欣慰的是，一审判决中该区的强拆行为就被认定为了违法行为，但是赔偿金额、赔偿责任、赔偿范围等问题，却给案件带来了不小的波折。
最终案件经过了一审、二审、以及最高院再审之后，老罗终于拿到了近170万左右的赔偿。
那么这将近170万赔偿款如何而来呢？是否可以弥补老罗等人的损失呢？
一次评估三次赔偿 金额差异根源在哪？
在一审期间，法院委托当地某资产评估机构对涉案养猪场及附属设施价值进行了鉴定。随后该评估事务所作出了《资产评估技术报告》（以下简称0001号《评估报告》），该评估报告显示，涉案养猪场及附属设施财产损失价值为1802439元，评估基准日2015年8月31日。
既然评估报告是180余万元，怎么最终的赔偿款是170万元左右呢？
这中间又发生了什么故事呢？还要从三个法院的三次赔偿判决说起。
根据相关的裁判资料，我们发现其实三次赔偿判决中关于赔偿金额的依据，均不同程度的采信了这份评估报告。
◆一审：按照该报告评估值赔偿
一审法院最终依据此评估报告判决当地该区执法局按照评估值赔偿老罗等人180余万。
◆二审：赔偿应以“直接损失‘为限
那么二审法院判决的赔偿金额是多少呢？仅有86万余元。
◆最高院：根据评估报告，并结合全案证据
而最高院判决的赔偿金额又再次提升至将近170万余元。
我们发现一审法院与最高院的赔偿金额之间其实相差不大，最值得我们关注的其实是二审法院判决的赔偿金额，这次的赔偿金额与评估值之间相差竟有将近100万。
为什么三次赔偿均采信这份评估报告呢？为什么在三个法院均采信该评估报告的情况下，赔偿金额却存在差异呢？
强拆后证据灭失评估报告成为关键证据！
其实在该案例中，还出现了一次不完整的评估。
在一审之后，该区执法局以该《评估报告》存在基本事实认定错误、评估方法错误、未经现场勘查等理由，申请对涉案财产损失进行重新评估。
二审法院认为一审法院在鉴定中并未对强拆行为造成的直接损失进行明确，依法重新启动司法鉴定。随后，经过老罗与该区执法局同意后，二审法院重新委托了一家新的评估机构对该评估报告进行鉴定评估，鉴定内容为《评估报告》中所附的《固定资产评估明细表》中第一项“猪栏”和第三项“饲料仓库”因拆除造成的直接损失。
但是由于老罗等人与该区执法局均不能提供要求的“购买猪栏、建造饲料仓库的协议及结算、付款单据”等材料，该评估机构最终退回了此次委托。
因此在这个案例中仅有这一份评估报告，尽管该区执法局对该报告提出了异议，但是三个法院还是采信了这个评估报告。
这又是为什么呢？客观来说，由于该区执法局的强拆行为，老罗养猪场的建筑物等已经灭失。而该区执法局在强拆过程中并没有进行证据保护，导致很难进行再次进行评估了。
因此，即使该区执法局对该评估结果提出异议，但是由于其自身强拆行为导致老罗养猪场的损失无法确定，其自身要承担后果。
在最高院的相关裁判中我们也看到了这样的表述：
”在行政赔偿、补偿的案件中，原告应当对行政行为造成的损害提供证据；因被告的原因导致原告无法举证的，由被告承担举证责任。原审已查明，天涯区执法局在实施强拆过程中，未依法清点被拆除养殖场财产并进行证据保护，造成目前无法准确认定罗秋明等五人被拆除建筑物及合法财产损失，故应承担举证不能的法律后果。“
因此，在这种情况下，原评估报告更加具有证据优势，也因此在三次审判中均被采信。
整理了三次赔偿判决的相关资料后，我们发现问题其实出在对“直接损失”的认定上。
其中，二审法院的赔偿判决确定的赔偿金额仅有86万元左右。这也与其认定的直接损失范围有直接关系。
二审法院的相关裁判中有如下内容：
所谓“直接损失”是指行政行为造成的实际损失，包括当事人因违法行政行为造成的直接财产损失和其他必得利益。根据本案查明的事实，该区执法局在强拆过程中仅拆除了“猪栏”，部分拆除了“饲料仓库”，故“猪栏”和“饲料仓库”被拆除部分属于直接损失的范围，而老罗等五人主张的《固定资产评估明细表》中所列的其他财产，并未因本案强拆行为直接产生价值上的减损，其无法使用的原因是养猪场被关停，故不属于本案的赔偿范围。
按照以上内容去看，其实二审法院是希望将直接损失限定在“被拆除”的猪栏和饲料仓库。
但是唯一的证据《评估报告》中并未对已拆除和未拆除的猪栏和仓库进行区分，而现场已无法评估，且因为拆除行为剩余的未拆除部分也不再具有使用价值。因此二审把赔偿的直接损失范围包含了猪栏和饲料仓库的全部价值。
最终，二审法院确认0001号《评估报告》中猪栏的净值837824元，饲料仓库的净值27160元为涉案强拆行为造成的直接损失数额，据此，判决该区执法局给付老罗等五人赔偿款864984元。
那么仅仅赔偿猪栏和饲料仓库的全部价值就可以弥补老罗等人的全部损失吗？因为拆除行为而造成的其他损失又有多少，应该由谁赔偿呢？
从最高院的相关裁判中，我们可以看到最高院确定的损失赔偿范围不仅限于已被拆除的”猪栏“和”饲料仓库“的损失，还包括了因此次拆除行为所造成的其他损失（包含：已被拆除的排污设施、机器设备等）。
最终老罗等人获得了近170万元的赔偿款。
此外，我们也关注到这个案例中，还有一些值得关注的法律问题，比如无证建筑与违法建筑的相关问题，这也正是这次强拆发生的导火索。
事情还要从4份整改通知书说起。
2015年4月30日——2015年6月11日期间，不到两个月的时间里，老罗的养猪场收到了4份整改通知书，要求其在限期内完成相应的整改。
老罗等五人接到以上通知后，就开始整改，建设了相关的水污染防治设施。
包括：建设无害化处理池1座、干清粪便堆场1处、三级化粪池2座、防渗储存池1座、雨污分流管等水污染防治设施，并于同年7月（限期之内）投入使用。
原本想着很快就该验收了，这件事也就可以告一段落了，谁也没想到却等到一场强拆。
同年的8月26日，在未经以上通知整改部门验收的情况下，该区城管局以涉案养猪场属违法建筑为由，未作出任何处理决定并告知罗秋明等五人相关权利，便对涉案养猪场及相关附属设施实施了强制拆除。
不到半年（2016年1月11日），该合作社的注销登记被核准。
好好的合作社，明明也在限期内也整改了，怎么突然就成了违法建筑，还说拆就拆了呢。
从相关的裁判文中我们了解到，该区执法局则表示：被强拆建筑并未取得建设规划许可证，不属于合法建筑。
那么这里涉及一个关键问题，老罗的养猪场是否具有合法合规的手续和证件呢？
这可让老罗犯了难，因为老罗确实也是拿不出证件。
难道无证建筑就一定属于违法建筑了吗？
经过一审、二审、以及最高院再审之后，可以确定的是，老罗的养猪场，虽然没有办理合法证件的确属于是无证建筑，但是也并不能因此就认定为违法建筑。
为什么呢？这里我们需要提到两个关键点：一是否需要办证；二是政府信赖。
第一点：根据相关法律规定，在乡、村庄规划区之外进行农业设施建设虽然需要就用地办理审核或备案手续，但无须办理建设用地转用手续及取得建设规划许可证。
第二点：本案中，猪栏和饲料仓库等养殖设施属于通知规定的农用设施，虽然涉案养猪场未能办理相关的审批、备案手续，确实存在一些程序上的问题。
但是其用地是通过土地租赁的方式从集体经济组织合法取得，而相关政府部门并未及时作出处罚或完善手续的决定，反而发放给该养猪合作社政府专项补贴以及资金，对其发展生猪养殖业予以鼓励与支持，证明行政机关对该养猪场的认可，且该合作社系经老罗等五人合法登记成立的生猪养殖合作社，至强拆行为发生之时仍合法有效。
这些都证明了行政机关对该养猪场的认可，也是在此基础上，基于对政府的信赖，老罗在涉案土地上兴建养猪设施，不能认定为违法建筑。
基于这两个关键点三个法院均未将老罗的养殖场划定为违法建筑，因此该区执法局强拆行为属于违法强拆，也应当承担相应的赔偿责任。
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