随着我国经济高速发展，越来越多的工厂需要搬迁，由此产生企业搬迁损失的评估项目也不断增加。
在涉及企业搬迁的评估项目中，企业主们往往最关心的是能评估多少钱，因为评估结果也往往决定着补偿的数额。
一般情况下是：先有评估，后有补偿。其实在企业搬迁过程中，可以补偿的项目都可以进行评估。
那么一般在涉及企业搬迁的评估项目中，都需要做哪些评估呢？
根据一些实例我们发现，大家的需求各不相同，但其中搬迁损失补偿评估较为常见。
我们通过两个案例，来了解一下企业或工厂的搬迁损失评估吧！
几年前一家汽车贸易公司因政府规划调整而需要搬迁，由于企业体量较大，搬迁给企业造成的影响较大。由此造成的损失怎么办呢，是否应该进行补偿呢？
为此该企业与政府进行了沟通，共同委托了一家评估机构，要求对搬迁损失进行评估。
企业拿到这份搬迁损失评估报告之后，顺利的申请到了相应的搬迁损失补偿。
案例2:
几年前，某大型汽车部件生产企业根据城市规划，从主城区迁至高新技术开发区即将建成的新址。
该企业原为某军工集团与一汽合作兴办。其生产的产品涵盖6大系列200余个品种，工厂为多品种大批量生产，技术先进，开发能力强，管理水平与上市公司相称，经济效益稳定。
虽然预计搬迁新址后，可能会更有利于企业发展。但是企业规模较大，因为搬迁所产生的各项损失也不在少数。
那么损失数额具体是多少呢？该企业希望申请补偿，为此其与当地主管部门协商，希望委托评估。
随后该企业也根据评估报告，与当地主管部门进行友好协商，并得到了满意的补偿。
如果咱们的企业或工厂也遇到类似搬迁的情况，其实咱们也可以用相同的思路，与政府或相关主管部门进行协商。通过委托评估得到一份较为专业权威的评估报告，并据此申请合理的补偿数额。
那么，类似案例中，企业搬迁时，搬迁损失评估一般都包含哪些内容呢？
在评估实践中，从评估结论的适用性、评估资料的可获得性、评估工作简易性出发，一般将公司工厂的搬迁损失评估分为：不动产损失，停产损失和搬迁费三个子项。
一是不动产损失评估。指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估;
二是停产损失评估。指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估;
三是搬迁费评估。指随迁财产搬迁的全部合理费用。
(一)不动产损失评估
搬迁企业的不动产包括：房屋建筑物、构筑物(设备基础，道路、围墙、挡土墙等)、管网(给排水、暖，电、燃气、通讯、管理信息系统，安全监控、消防等)、绿化景观等不能随迁的财产。
不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。
拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。
例如当地政府明确规定了树木的补偿标准，只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估。当地政府规定了住宅搬迁评估的平均指导价，非住宅房屋拆迁评估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动，但未对有关因素调整系数做出具体规定。
一般的工业厂房与住宅很难比对，加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻，因此一般情况下采用重置成本法确定不动产拆迁补偿价值。
(二)停产损失评估
《城市房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。
搬迁会造成停产，停产意味着获利能力的暂时损失。需要注意的是，机械工厂的搬迁，其短时停产并不意味着停止全部经营活动。
参照案例2中企业的情况，其产成品仍必须按合同兑现，原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行。
因此，在当时的工厂搬迁损失的评估中，停产损失的评估用搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。
当年预计实现的月平均销售收入为：上年实际销售收入×(1+前三年销售收入平均增长率)/12。委托方设定此次的搬迁时限为两个月。
(三)搬迁费评估
工厂搬迁费评估是对随迁财产，包括机器设备，工装模具，工位器具。存货，在用低值易耗品、文件档案等从拆卸运到新址安装试车投产全过程合理费用的估测。案例2企业当时的评估中搬迁费不计资金成本。
搬迁费的估价不是严格意义上的资产价值评估。
评估师们要针对不同的搬迁财产，经过深入调查研究，科学缜密，经济合理地设定一个搬迁方案，以此作为搬迁费用计价的基础。
以机器设备为例，搬迁费一般应包括：拆卸费，包装费，吊装费，运费，卸车费，安装调试费，验收费，不可预见费，管理费，保险费。
搬迁费评估为计价所设定的运输方案，不是搬迁组织措施计划，更不是装车计划。
工厂搬迁损失评估是评估师们为搬迁企业获得补偿而提供的价值参考的专业意见。
评估师们应针对搬迁企业行业和规模不同以及评估报告使用要求的差异，关注到可能影响搬迁损失的所有层面。
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